האם ניתן לאסור בניית סוכה בשם זכות הקניין? – פסק דין אחד בשבוע

מדור חדש: פסק דין אחד בשבוע. במדור זה אספר את הסיפור שעומד בבסיסו של פסק דין אחד, מן העבר, ושבמרכזו עומדת שאלה משפטית או סיפור אנושי מעניינים. לפעמים פסק הדין יהיה קשור לענייני דיומא, לרוב הבחירה בפסק הדין תהיה בגלל שהוא התרחש היום לפני כך וכך שנים. מעבר לסיפור העובדות בפסק-הדין, אנסה לתת ערך מוסף, כמו ביקורת על פסק הדין או הפנייה למקורות נוספים, משפטיים ולבר-משפטיים.

**

גד הוא בעלים של בניין. את אחת הדירות בבניין שוכר ראובן. לרגל חג הסוכות מבקש ראובן מגד להקים סוכה בחצר הבניין, אך גד מסרב בטענה כי הדבר מפריע לשאר הדיירים בבניין, ופרט לכך חצר הבניין שייכת לו והוא רשאי שלא להותיר בה שימוש לראובן. האם אכן חצר הבניין שייכת לגד? ובהנחה שהחצר אכן שייכת לגד, האם הוא יכול בשם זכות הקניין שלו לאסור על ראובן להקים שם סוכה? אלו הן השאלות שעמדו במוקד פסק הדין מרסה נ' וינברג [ה"פ (שלום ת"א) 18045-04-10 מרסה נ' וינברג (פורסם בנבו, 3.10.2011)].

בחג סוכות התשס"ט (2008), הקימו מיכאל ואור-ברכה מרסה סוכה על גג הבניין שבו הם שוכרים דירה. שנה לאחר מכן, בחג סוכות התש"ע, ביקשו השוכרים לשוב ולהקים סוכה, אך בעלי הבית אסרו זאת עליהם ואף נעלו את גג הבניין, אך הותירו את בניית הסוכה בחצר. לאחר החג, הודיעו בעלי הבית לשוכרים כי הסוכה בחצר הפריעה לשכנים וגרמה נזק לענפי העצים, ולכן גם בחצר הם לא יכולים לבנות סוכה. לאחר שפניות נוספו של השוכרים הושבו ריקם, הם הגישו תביעה לביהמ"ש.

שלוש שאלות עמדו במרכז התביעה, שאלה עובדתית ושתי שאלות משפטיות. השאלה העובדתית הינה האם אכן הסוכה מהווה מטרד לשכנים, כטענת הבעלים, או, כטענת השוכרים – מדובר בעלילות דברים ובמידת סדום של הבעלים. השאלות המשפטיות היו האם, כטענת הבעלים, לשוכרים יש זכות בדירתם בלבד, בעוד כל שאר שטח הבניין הוא בבעלותם הפרטית, או שיש לשוכרים זכויות גם בגג הבניין ובחצר; ובהנחה שהזכות בחצר ובגג שייכת לבעלים – האם הם יכולים לאסור את השימוש בהם על השוכרים.

השופטת עידית ברקוביץ קיבלה את התביעה. בנוגע למחלוקת העובדתית בין הצדדים, השופטת ציינה שמכיוון שטענת הבעלים לא גובתה בראיות, לא הוכח כי הסוכה מהווה מטרד.

בנוגע לשאלה המשפטית, לפי ס' 2 לחוק הגנת הדייר, חצר או גינה המשמשות את מטרת השכירות נחשבות חלק מהשכירות המוגנת, בין אם נזכרו בהסכם השכירות ובין אם לאו, ולשוכרים בבניין זכות לשימוש רגיל ונאות בהם – אא"כ נאמר אחרת בחוזה, במפורש או במשתמע. לכן, קבעה השופטת כי בנסיבות העניין, יש לראות את גג הבניין ואת החצר כשטחים הנלווים לדירת התובעים-השוכרים, ועל כן זכאים הם לעשות בשטחים אלה שימוש רגיל ונאות, ובכלל זה הקמת סוכה.

לדעת השופטת, בחינת אומד דעתם של הצדדים מחזקת מסקנה זו. כיוון שהשוכרים-התובעים הם אנשים שומרי מצוות, ולא ניתן לטעות בדבר חזותם החיצונית, ניתן לייחס לבעלים ידיעה בדבר כוונת התובעים לבנות סוכה בחג הסוכות, וכל עוד הבעלים לא הצהירו אחרת – היו התובעים רשאים להניח זאת; לא מן הנמנע כי אם הדבר היה נאסר עליהם במפורש, היו השוכרים נמנעים מלשכור את הדירה, ובפרט בשכירות מוגנת שהיא שכירות ארוכת טווח.

יתרה מכן, גם אם יש בבניית הסוכה משום פגיעה בזכות הקניין של הבעלים-הנתבעים, עדיין יש מקום לכפות עליהם לאפשר את בניית הסוכה מכוח העיקרון השולל שימוש לרעה בזכות הקניין ומכוח עיקרון תום הלב. ברקוביץ מצטטת את דעת השופט אנגלרד בעניין רוקר [רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199 (1999)], שאומר כי ניתן לשאוב את המקור לדוקטרינת השימוש לרעה בזכות הקניין בכלל התלמודי האומר כי "כופים על מידת סדום", כלומר כופים על אדם שלא ינהג כאנשי סדום, שלפי המשנה במסכת אבות פירוש מידה זו היא "שלי שלי ושלך שלך".

לדעת השופטת, יישום העיקרון "כופין על מידת סדום", מאפשר לכפות על הנתבעים להתיר לתובעים הקמת סוכה בחג הסוכות, שכן אין בהקמת הסוכה כדי לגרום חסרון ממשי לנתבעים. הגם שזכות הקניין של הבעלים-נתבעים הינה זכות קניינית, הרי ניתן לפגוע פגיעה מידתית בזכות זו, והקמת סוכה למשך ימים ספורים היא בהחלט פגיעה מידתית. נוכח העובדה שיש תועלת ממשית לנתבעים ואילו לבעלים אין חיסרון כלל, הקפדת הבעלים על זכותם איננה לגיטימית.

השופטת ברקוביץ לא מצאה מחלוקות נוספות בפסיקה בישראל הנוגעות לסכסוכי שכנים סביב בניית סוכה, אך מצטטת פסק דין של בית המשפט העליון בקנדה שנגע לסכסוך שכנים הנוגע לבניית סוכה, ובו נאמר שאיסור על בניית סוכה פוגע באופן משמעותי בחופש הדת בעוד הנזק שייגרם לשכנים הוא שולי.

סכסוך שכנים הנוגע לבניית סוכה שהשופטת ברקוביץ לא הכירה

על כן, התירה השופטת לשכנים לבנות את הסוכה בחצר, תוך שהיא מגבילה את גודל הסוכה ל-2X2 מטר. הגבלה זו בוטלה בערעור הבעלים-הנתבעים למחוזי [ע"א (מחוזי ת"א) 48268-11-11‏ ‏מ.ע.ג.ן – יעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' מרסה (פורסם בנבו, 6.11.2012)]. הערעור לביהמ"ש העליון נדחה בטענה שאין הנושא מצדיק דיון בגלגול שלישי [רע"א 8834/12 ‏מ.ע.ג.ן – יעוץ וניהול נכסים בע"מ נ' מרסה (פורסם בנבו, 31.12.2012)].

מעניין לבחון את פסק הדין לאור התזה של לריסה כץ [Larissa katz, Spite and Extortion: A Jurisdictional Principle of Abuse of Property Right, 122 Yale L. J. 100 (2013]. כץ טוענת כי יש להגביל את סמכות הבעלים אך ורק להכרעה הנוגעת לשאלת תיאום השימוש במשאבים משותפים, כלומר להכרעה בנוגע לשימוש הראוי בנכס כאשר יש מחלוקת בנוגע לאותו שימוש. אם אנו מאפשרים לבעלים לקבוע שימוש שהם עצמם לא חושבים שהוא ראוי, והשימוש נועד רק כדי לפגוע באחרים – הדבר מהווה חריגה מסמכות (ultra vires); הסמכות שהוענקה לבעלים רק כדי לפתור את בעיית התיאום ממומשת מסיבות שהן מעבר לתפקידם. במקרה זה, הבעלים מנצלים לרעה את זכות הקניין.

השוואת התזה של כץ עם פסק הדין בעניין מרסה מעלה מספר דברים מעניינים, כאשר המרכזי שבהם הוא, לדעתי, זה: בעוד כץ בוחנת את שאלת השימוש לרעה בזכות בעיניים סובייקטיביות, תוך שהיא שמה דגש גדול מאוד על שאלת המניע (כאשר היא מחלקת את המניעים למניעים בלתי לגיטימיים – מניעים זדוניים או מניעים שנועדו למנף את הזכות; מניעים לגיטימיים; ומניעים מעורבים), השופטת ברקוביץ מקדישה לשאלת המניע משקל קל מאוד, והיא בוחנת את שאלת השימוש לרעה בזכות בעיניים אובייקטיביות, כאשר המבחן הוא להבנתי מבחן עלות-תועלת. היא לא שואלת בכלל מה המניע של הבעלים במקרה זה. ואכן, נראה שניסיון לסווג את המקרה הזה לפי אחת הקטגוריות של כץ – יעלה חרס: לא ברור כיצד הסירוב ימנף את זכותם ומה המניע הזדוני שלהם. לפי השופטת ברקוביץ זה גם לא חשוב: השאלה היא כיצד הדברים נראים בעיניים אובייקטיביות.

מודעות פרסומת

2 מחשבות על “האם ניתן לאסור בניית סוכה בשם זכות הקניין? – פסק דין אחד בשבוע

  1. שאלה מעניינת היא מה קורה אם המניעים של הבעלים הם לגיטימיים מבחינתם, אולם לאו דווקא בעיני אדם אחר. למשל: ראובן, אדם שומר מצוות, השכיר לשמעון חנות. שמעון מכר בחנותו כלי בית, אולם לאחר שראה שאינו מרוויח מכך שינה כיוון והפך את החנות לחנות לאביזרי מין, או אולי למועדון חילופי זוגות. האם ראובן יכול לאסור זאת עליו? מה תקבע כאן כץ ומה ברקוביץ'? ומה אם ראובן יראה שהעובדה שפעילות כזו מתקיימת בנכס שלו גורמת לו לנזק כספי ממשי – למשל, יראה מכתב מלקוח שבו נאמר שלאור העובדה הזו הלקוח אינו מוכן יותר לקיים קשרים עסקיים עם ראובן?

    • הי מיכה,
      תודה על התגובה.
      כאמור, להבנתי המבחן שברקוביץ הוא מבחן עלות-תועלת, וציינת שני מקרים לימינליים מעניינים.
      לגבי כץ – לדעתי, נראה שהמניעים של ראובן לגיטימיים, למרות הנזק שהדבר נגרם לשמעון, ולכן הוא רשאי לאסור זאת

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת / לשנות )

מתחבר ל-%s